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El IRPF y los alquileres

Written By: Esther Lample - Feb• 11•16

Voy a intentar aclarar cómo afecta el IRPF  a los arrendamientos o alquileres.

En primer lugar para poder realizar facturas es necesario que el arrendador (propietario) se haya dado de alta en Censo de Empresarios, Profesionales y Retenedores, indicando la referencia catastral del inmueble, y con el epígrafe 861.

En el caso del arrendamiento de una vivienda para uso habitual no se debe efectuar ninguna retención por IRPF (ni tampoco aplica IVA). Se incluyen 2 plazas y de garaje y trastero si se alquilan conjuntamente con la vivienda.

En el caso de un arrendamiento para un uso diferente de la vivienda y que sea para uso de local comercial, oficina o despacho profesional el propietario  (arrendador) debe realizar una factura en la que incluya IVA (21% actualmente) e IRPF (19% actualmente).

Se deberá practicar retención cuando el arrendador (propietario) sea persona física y, además, el arrendatario esté incluido en alguno de los supuesto del artículo 76 del Reglamento del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (RIRPF). Es decir:

  • Personas jurídicas
  • Entidades en régimen de atribución de rentas (Comunidades de bienes, sociedades civiles, …)
  • Comunidades de propietarios
  • Personas físicas que sean empresarios o profesionales si pagan rentas en el ejercicio de sus actividades
No se aplicará retención si un particular alquila a un particular un local. Por ejemplo un arrendatario que sea particular no profesional no practicará retenciones si alquila un local para utilizarlo como trastero particular.
En los casos en que el arrendador esté sometido al Impuesto de Sociedades (persona jurídica) el arrendatario (inquilino) practicará igualmente la retención, es decir la factura que emite el arrendador incluirá el 19% de retención, pero en lugar de ser a cargo del IRPF,  será a cargo del IS.

Supuestos en los que no se debe realizar retención por parte del arrendatario:

  • Si se trata de vivienda habitual
  • Si las rentas anuales pagadas al mismo arrendador son inferiores a 900 €.
  • Si el arrendador es la Administración Pública.
  • Cuando la actividad del arrendador sea el alquiler de inmuebles para vivienda o el alquiler de cualquier otro inmueble y, ademas, aplicando al valor catastral de los inmuebles destinados al arrendamiento o subarrendamiento las reglas para determinar la cuota establecida en los epígrafes del citado grupo 861 , no hubiese resultado cuota cero.
  • El alquiler de inmuebles rústicos

Esquema aplicable en el caso de que NO sea vivienda habitual:

 

PROPIETARIO(Arrendador) INQUILINO(Arrendatario) ¿APLICAMOS RETENCIÓN? ¿IVA? EJEMPLO
Persona física Persona física que SÍ realiza actividades económicas SÍ, a cuenta del IRPF Particular alquila una vivienda
para que un asesor fiscal realice
su actividad de asesoría.
Persona física Persona física que NO realiza actividades económicas NO Particular que alquila a otro
particular un garaje, un local
para trastero…
Persona física Persona Jurídica Sí, a cuenta del IRPF Una persona física alquila un
local a una empresa para
ejercer una actividad comercial
Persona Jurídica Persona física que SÍ realiza actividades económicas SÍ, a cuenta del IS Una sociedad alquila un local
a una autónomo para realizar
una actividad empresarial.
Persona Jurídica Persona física que NO realiza actividades económicas No Una sociedad alquila a una
persona física un apartamento
para una semana de vacaciones
(esto no se considera vivienda habitual)
Persona Jurídica Persona Jurídica SÍ, a cuenta del IS Una sociedad alquila una nave
industrial a otra sociedad

Y como indicaba muy bien Fran en un comentario una persona jurídica dado de alta en el IAE de alquileres, tampoco esta obligado a emitir facturas con retención de IRPF. Generara un beneficio al final de año que tendrá que liquidar en el IS, pero no tendrá que hacer declaración trimestral.

OBLIGACIONES FISCALES

  • El inquilino tendrá que presentar a Hacienda el modelo 115: Retenciones e ingresos a cuenta. Rentas o rendimientos procedentes del arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
  • Anualmente el inquilino también presentará el Modelo 180: Declaración Informativa. Retenciones e ingresos a cuenta. Rendimientos procedentes del arrendamiento de inmuebles urbanos. Resumen anual.
  • El arrendador incluirá el importe obtenido por el alquiler en su declaración de la renta IRPF en el caso de ser persona física, concretamente en el apartado de rendimientos inmobiliarios, o en el impuesto de Sociedades en el caso de ser una persona jurídica.

Respecto al IVA:

  • Adicionalmente tendrá que presentar el modelo 303 trimestral (autoliquidación), y el 390 anual (declaración informativa).
  • Respecto al modelo 390 existe una excepción a su presentación y es que el arrendamiento sea su única actividad, el arrendador esté obligado a la presentación trimestral del modelo 303 y , con lo que no tendrá que presentar el modelo 390, aunque sí que tendrá que aportar información adicional en el modelo 303 del 4° trimestre.
  • En el caso de que las rentas anuales superen los 3.005,06 € también tendrá que presentar el modelo 347 (declaración informativa).

EJEMPLO DE FACTURA CON RETENCIÓN

Alquiler local ……… 1.000,00 €

+ IVA (21%) …………..210,00 €  (base 1.000,00 €)

– IRPF (19) ……………..190,00 €  (base 1.000,00 €)

—————————————

Total Factura    ….. ..1.020,00 €

¿Hay que aplicar el IVA aunque el contrato sea entre particulares?

Pese a que los particulares no son sujetos pasivos de IVA en líneas generales, el hecho de realizar un alquiler de una propiedad, nos convierte en empresarios a efectos de IVA y por lo tanto el alquiler estará sujeto a IVA y nosotros estaremos obligados a declarar ese IVA trimestral y anualmente. Salvo en el caso de vivienda habitual, en el que no se aplica ni IVA ni IRPF.

En el caso de alquilar nuestra propiedad a una empresa  será la propia empresa la que nos exigirá la factura con el IVA desglosado para poder deducírselo en sus declaraciones fiscales.

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23 Comments

  1. sergio dice:

    Hola Esther, acabo de leer tu post y agradecería si me pudieras aclarar mis obligaciones respecto al alquiler de un local.

    Voy a alquilar un local como trastero. El propietario es particular y yo también.
    Me dice que el alquiler es de 215 pero tendrá que pagar 219.30€ mansuales.
    Porque hay 21% de iva (45.15€) y 19% de IRPF (40.85€)

    Yo como particular tengo que hacer alguna declaración – pago a hacienda?

    Es que me lo venden como que solo pagaré 219.30€ …
    Gracias

  2. Esther Lample dice:

    No se aplicará retención si un particular alquila a un particular (que no ejerce actividades económicas) un local o trastero.
    Pero sí que se aplicará IVA, con lo que en este caso la factura sería:
    215 + 21% de 215 = 215 + 45,15 = 260,15 €

    Y tú como particular que paga el alquiler no tienes ninguna obligación con Hacienda.
    Un saludo,
    Esther Lample

  3. Javier dice:

    Hola Esther, acabo de descubrir tu blog. Interesante. Me podrías orientar sobre ¿Cómo tributar en el IRPF el alquiler de un piso donde el inquilino solo ha pagado los 2 primeros meses y una vez iniciado el desahucio express se tuvo que ir a los 8 meses?.

    Un saludo
    Javier

  4. Esther Lample dice:

    Lo siento Javier, no conozco bien el caso de los impagos y los desahucios y su repercusión en el IRPF, con lo que no te puedo ayudar.

  5. Jose Luis dice:

    Hola Esther, me encanta tu blog…

    Mira tengo una duda…soy un autónomo que voy a coger un local como trastero, en régimen de alquiler, la duda es que me lo va a alquilar una S.L. y con el tema del IRPF no se si sigue siendo normal, es decir con el 19% o se hace de otra manera? Graciassssss

  6. soledad dice:

    Esther, acabo de ver tu blog. Enhorabuena es muy claro e interesante.
    Si he entendido bien si un particular alquila una oficina a una empresa, hay Iva y Irpf.
    El arrendador declara Iva trimestralmente(modelo 303), pero tengo dudas si en el Irpf anual, el arrendador puede deducirse la rentención del Irp declarado por la empresa?
    Y respecto a las declaraciones del 303 Iva, se puede deducir los gastos de comunidad y ibi que paga el propietario-arrendador.?
    Un saludo

  7. Jesús dice:

    Hola Esther
    Acabo de descubrir tu blog y me encanta, porque es muy práctico.
    Entiendo que en el caso de una persona física que alquila un local a un grupo de amigos para reunión a nivel privado, ocio y esparcimiento. Estaríamos en obligación de aplicar IVA pero no retención ?

    Un saludo
    Jesús

  8. Francisco dice:

    Hola Esther,
    Perdona, no pretendo poner en duda lo que publicas pero, ¿estas totalmente segura de que si un particular le alquila a otro particular, que no ejerce actividad económica, un local para trastero o guardamuebles, no hay que aplicar retención al arrendador? . Lo pregunto porque soy arrendador y estoy en ese caso. He leído los artículos 75 y 76 del reglamento del IRPF y no he sido capaz de llegar a esa conclusión. Quiero estar seguro porque no quiero meter la pata en temas fiscales. Muchas gracias.

  9. Francisco dice:

    Hola Esther,
    Como no nos podemos permitir el lujo de equivocarnos en asuntos fiscales, he llamado a Hacienda para que me respondiesen a la pregunta que te hago en mi comentario anterior y me han dicho que la información publicada es correcta. Muchas gracias.

  10. José Antonio dice:

    Buenos días Esther, he alquilado un aula para clases particulares el alquiler lleva iva y retenciones, tengo que darme de alta como autónomo sí o sí para el ingreso de las retenciones?

  11. Antonio dice:

    Hola Esther, veo que las últimas respuestas de la página son de hace 9 meses. Ya no esperaré a tu respuesta porque hice la consulta directamente en Agencia Tributaria. De todas formas gracias. Antonio

  12. Jose dice:

    Hola Esther,

    tengo una duda que no termino de comprender. He alquilado un local y han montado un negocio de hostelería. Soy yo el que tiene que darles a ello la factura o ellos a mi. Yo se lo he alquilado por 500 euros mensuales.
    Si fuese yo el que tiene que emitir la factura sería así:
    500 + 21% = 605; 500 – 19% = 405; 405+105= 510€. Ellos deberían pagarme 510 euros por el local o solo 500€?

  13. Muchas gracias.
    Muy aclarador.

    Un saludo.
    Juan Martínez

  14. Esther Lample dice:

    Gracias Juan

  15. Esther Lample dice:

    Buenas tardes Jose:
    La factura la tienes que emitir tú, que eres el propietario del local.
    500
    + IVA (21%) 500 * 0.21= 105 €
    – IRPF (19%) 500 * 0.19= 95 €
    Total 510 € (500+105-95)

    A ti te tendrían que pagar 510 €, y tendrías que realizar declaración de IVA, modelo 303 trimestralmente.

    Un saludo,
    Esther Lample

  16. Esther Lample dice:

    Lo siento Antonio, he estado unos meses sin poder actualizar la web.

  17. Esther Lample dice:

    Buenas tardes José Antonio:
    Sí tendrías que darte de alta como autónomo.
    Un saludo,
    Esther Lample

  18. Esther Lample dice:

    Gracias Francisco, has hecho lo correcto.
    Siempre hay que consultar fuentes fiables, y en este caso al consultar directamente en la fuente (Hacienda) te han dado la mejor respuesta.
    Me alegra haberte ayudado.
    Un saludo,
    Esther Lample

  19. Esther Lample dice:

    Correcto Jesús.

  20. Esther Lample dice:

    Buenas tardes Soledad:
    En la declaración del IRPF del particular propietario de la oficina podrá deducirse el IRPF que le han retenido.
    En el 303 sí que pueden deducirse los gastos de comunidad y el IBI si los paga el propietario.
    Un saludo,
    Esther Lample

  21. Esther Lample dice:

    Buenas tardes José Luis:
    Es exactamente igual.
    Un saludo,
    Esther Lample

  22. Fran dice:

    Hola Esther,

    Como nota se te ha olvidado añadir, que si una persona jurídica dado de alta en el IAE de alquileres, tampoco esta obligado a emitir facturas con retención de IRPF.

    Generara un beneficio al final de año que tendrá que liquidar en el IS, pero no tendrá que hacer declaración trimestral.

  23. Esther Lample dice:

    Gracias, lo añado.

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